Eindelijk, je hebt een leuke woning bezichtigd, een bod uitgebracht en je bod is door de verkopers geaccepteerd. Maandenlang heeft de zoektocht geduurd en na een hoop bezichtigingen en onderhandelingen, ben jij nu de gelukkige. Binnenkort ben je de nieuwe eigenaar van deze prachtige woning! Super blij ben je. Of toch niet?!
Als je spijt hebt van een bod, wil je deze het liefste meteen intrekken. Er zijn diverse redenen waarom je een bod op een huis wil intrekken. Bijvoorbeeld omdat je een impulsief bod deed, je een ander bod op andere huizen had lopen, de bouwkundige keuring niet was zoals verwacht, de financiering of hypotheek niet rond komt, het tegenbod niet haalbaar is of je wil om een andere reden van de koop afzien.
In dit blog lees je alles over het intrekken van je bod. Maar de vraag is: kun je het bod nog intrekken? Wanneer kun je het bod intrekken en hoe doe je dat? In deze blog leggen we het stapsgewijs voor je uit. Let wel; we gaan hier enkel in op overeenkomsten waarbij de koper een particulier is.
Voor de vraag of en wanneer je een bod op een woning kunt intrekken is het van belang in welke fase het kooptraject zich bevindt. We onderscheiden drie fasen die elk van invloed zijn op of je bod geldig is en of het bod intrekken nog mogelijk is:
Indien er slechts een mondeling akkoord is en er is nog geen voorlopig koopcontract of koopovereenkomst ondertekend, dan kun je in principe zonder opgave van redenen je bod weer intrekken. Een mondeling akkoord is niet rechtsgeldig omdat eerst moet worden voldaan aan de schriftelijkheidseis. Met andere woorden: zolang er niets is getekend, zit je ook nergens aan vast. Je kunt het bod weer intrekken zonder daarvoor een reden op te geven. In de praktijk gebeurt dit niet vaak. Vanuit wederzijds respect tussen aan de ene kant verkoper/makelaar en aan de andere kant koper, laat je de verkoper weten waarom van het bod wordt afgezien. Gebruikelijk is om dit met een korte uitleg toe te lichten, maar je hoeft hiervoor niet in details te treden natuurlijk.
Heeft de koper je bod geaccepteerd? Én is de koopovereenkomst door jezelf en de verkopende partij getekend? Dan is het van belang of je van de koop afziet tijdens de wettelijke bedenktijd of erna. Er is wettelijk vastgelegd dat een koper na het tekenen van het koopcontract drie dagen bedenktijd heeft voordat de koop vast staat en het bod bindend is. Deze wettelijke bedenktijd is dus tot een bepaalde datum geldig.
De bedenktijd is er vooral om de koper te beschermen. In een markt waarin de vraag vele malen groter is dan het aanbod, moet je als koper snel schakelen. Soms zó snel dat je het bod niet weloverwogen uitbrengt. De bedenktijd gaat in op het moment dat de koper een ondertekend exemplaar van de koopovereenkomst heeft gekregen van alle partijen. In de drie dagen die volgen, kan de koper alles nog eens rustig op een rijtje zetten en is het mogelijk om van de koop af te zien.
Indien de koopovereenkomst is getekend en de wettelijke bedenktijd van drie dagen is verstreken, wordt het een ander verhaal en kun je niet zomaar onder het bod dat je hebt gedaan uit. Het is dan afhankelijk van de eventuele ontbindende voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn opgenomen of je nog van de koop mag afzien.
Welke ontbindende voorwaarden zijn er eigenlijk om een bod intrekken mogelijk te maken? We zetten de belangrijkste op een rijtje.
Een ontbindende voorwaarde die veelvuldig wordt opgenomen in koopovereenkomsten is het financieringsvoorbehoud. Een financieringsvoorbehoud kan worden opgenomen wanneer de koper een hypotheek nodig heeft om de woning te kunnen kopen. In een dergelijk geval kan de koper de overeenkomst ontbinden wanneer het niet lukt de financiering (voor een bepaalde datum) rond te krijgen. Doorgaans moet er bewijs worden geleverd dat het niet is gelukt de financiering rond te krijgen. De wijze waarop het bewijs moet worden geleverd, staat in de koopovereenkomst vermeld.
Een andere ontbindende voorwaarde die dikwijls in een koopovereenkomst wordt opgenomen is een bouwkundig voorbehoud. Een koper kan de overeenkomst ontbinden als op basis van de bouwkundige keuring blijkt dat onderhoud (achterstallig en herstel) meer gaat kosten dan was afgesproken ten tijde dat het bod gedaan is.
Voor het intrekken van een bod is dus van belang in welke fase van het kooptraject je zit, want voor elke fase gelden andere regels.
In het normale spraakgebruik wordt met een bod bedoeld dat er nog geen koopovereenkomst is getekend. In dit geval kun je het bod eenvoudig intrekken. Ook wanneer er slechts een mondeling akkoord is, kun je het bod gemakkelijk intrekken omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste.
Wanneer een koopovereenkomst is getekend en de wettelijke bedenktijd niet is verstreken, kan de koper van de koop afzien. De bedenktijd is immers in het leven geroepen om de koper te beschermen.
Pas wanneer er een overeenkomst schriftelijk is getekend en de bedenktijd is verstreken, wordt het lastiger om van koop af te zien. Alleen indien er ontbindende voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen, kan een koper de overeenkomst ontbinden. Bijvoorbeeld wanneer de financiering niet rond komt.
Uiteraard kan de koop altijd ontbonden worden (ook als de ontbindende voorwaarden geen soelaas bieden), maar dan moet je wel een schadevergoeding, oftewel boete betalen van 10% van de transactieprijs. Let op, dit is mits de verkoper geen nakoming van de overeenkomst vordert aan de andere partij. Dit is echter een situatie waarin geen enkele koper wenst terecht te komen.
Een bod uitbrengen is dus geen sinecure. Zorg voor een goede voorbereiding, eventueel met de hulp van een aankoopmakelaar en financieel adviseur. Hierbij kunnen de makelaars en adviseurs van Broekx uiteraard ook helpen. Dat scheelt later een heleboel stress, zowel aan de kant van de koper als van de verkoper.
