Is een mondelinge koopovereenkomst voor een woning rechtsgeldig?
De meeste contracten kunnen mondeling worden gesloten. Het is niet nodig om ze schriftelijk op te stellen. Er zijn echter verschillende uitzonderingen, waaronder het contract dat wordt gesloten bij de aankoop van een huis of appartement. Toch kan in sommige gevallen ook bij de aankoop van een woning het contract mondeling worden gesloten. In dit artikel leggen we uit in welke gevallen het schriftelijkheidsvereiste geldt. Ook bekijken we de situatie dat de koper of verkoper weigert de koopovereenkomst te ondertekenen, terwijl er al wel een mondelinge overeenkomst was.
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?
Om deze vraag te kunnen beantwoorden, moet de wet worden geraadpleegd. De wet zegt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan (een woning of een deel daarvan) schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Met andere woorden: een koopovereenkomst voor een woning moet schriftelijk worden vastgelegd indien de koper een particulier is. In dat geval is alleen mondelinge overeenstemming niet voldoende.
Voorbeeld ter verduidelijking van deze situatie:
A en B hebben hun woning te koop staan. Met C en D zijn zij enkel mondeling tot een overeenkomst gekomen, er is dus geen getekende koopovereenkomst. Volgens planning wordt de koopovereenkomst volgende week getekend. In de tussentijd komt er echter een kink in de kabel; A wordt ontslagen. A en B willen nu niet meer verkopen omdat er een onzekere periode aankomt. A en B beroepen zich erop dat er niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste en dat hun woning daarom niet is verkocht. Hoewel het eerder aangehaalde wetsartikel is opgenomen in het belang van de koper (C en D), kan de verkoper (A en B) er ook een beroep op doen mits de koper (C en D) een particulier is. In dit geval kunnen A en B succesvol een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste en is hun woning niet verkocht omdat er geen schriftelijke koopovereenkomst is.
In hoeverre is de hoedanigheid van de verkoper van belang?
Indien de koper geen particulier is, geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De koopovereenkomst hoeft dan niet schriftelijk te worden vastgelegd, ook niet indien de verkoper wel een particulier is. Is de koper van een woning echter wel een particulier, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste en biedt de wet ook bescherming aan de verkoper als dit een particulier is.
Voorbeeld ter verduidelijking van deze situatie:
Stel dat A en B nu mondelinge overeenstemming hebben bereikt met E-B.V. over de verkoop van hun woning. In dit geval is de koper niet een particulier en geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. A en B kunnen niet meer onder de mondelinge koopovereenkomst uit als daadwerkelijk over alle punten overeenstemming is bereikt. Het schriftelijkheidsvereiste geldt immers alleen wanneer de koper een particulier is.
Vier verschillende situaties die ontstaan bij de koop van een woning
Zowel verkoper en koper zijn particulier
Indien koper en verkoper beide particulieren zijn is een mondelinge overeenkomst niet rechtsgeldig. Schriftelijke vastlegging is dus noodzakelijk. Beide partijen kunnen daarom een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. De particuliere verkoper kan in sommige gevallen wel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. In een dergelijk geval is de particuliere verkoper gehouden de schade te vergoeden. Hierover later meer.
De koper is een particulier en de verkoper is een professionele partij
De particuliere koper kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste, maar de verkoper niet. De particuliere koper kan dus nog van de koop afzien bij een mondelinge overeenkomst, de verkoper niet.
De verkoper is een particulier en de koper is een professionele partij
Bij een mondelinge overeenkomst is de overeenkomst rechtsgeldig. Geen van partijen kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. In dit geval is een mondeling gesloten koopovereenkomst voldoende voor de koop van een woning.
Verkoper en koper zijn beide een professionele partij
Een mondelinge koopovereenkomst is rechtsgeldig, het schriftelijkheidsvereiste geldt niet.
